Beabsichtigt ein Vermieter nach Abschluss von Modernisierungsarbeiten neben einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auch eine Modernisierungsmieterhöhung, so muss er sich dies im ersten Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich vorbehalten. Ohne einen solchen Vorbehalt ist die Kumulation von Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Modernisierungsmieterhöhung wegen Intransparenz unzulässig. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg hervor.
In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter von Wohnraum nach Abschluss von Modernisierungsarbeiten eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt. Einige Zeit nach dem der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hatte, verlangte der Vermieter eine erneute Mieterhöhung. Diesmal gestützt auf die Modernisierung. Der Mieter weigerte diese anzuerkennen. Er meinte, dass die erste Mieterhöhung bereits die Modernisierung miterfasst habe. Der Vermieter sah dies anders. Er führte an, dass die erste Mieterhöhung auf Basis des nicht modernisierten Zustands verlangt worden sei. Der Vermieter erhob daher Klage auf Zahlung der erhöhten Miete. Das Amtsgericht Hamburg-Altona wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.
Kein Anspruch auf Modernisierungsmieterhöhungsbeträge
Das Landgericht Hamburg bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und beabsichtigte daher die Berufung des Vermieters zurückzuweisen. Dem Vermieter stehe kein Anspruch auf die Modernisierungsmieterhöhungsbeträge zu.
Modernisierungsmieterhöhung nach Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete setzt Vorbehalt voraus
Ein Vermieter, der nach einer baulich abgeschlossenen Modernisierung zunächst eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) auf der Basis des nicht modernisierten Zustands und sodann eine Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB vornehmen wolle, müsse nach Ansicht des Landgerichts dafür Sorge tragen, dass ein Vorgehen transparent und insbesondere klar sei. Es müsse deutlich werden, dass die Erhöhung nach § 558 BGB auf der Basis des vormaligen, nicht modernisierten Zustands erfolgen solle. Dazu habe der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB einen ausdrücklichen Vorbehalt zu erklären, aus dem sich für den Mieter eindeutig ergebe, dass die Modernisierung noch Gegenstand einer weiteren auf § 559 BGB gestützten Mieterhöhung werde (vgl. AG Berlin-Lichtenberg, Urt. v. 10.09.2002 - 8 C 60/02 - und AG Kerpen, Urt. 21.06.2011 - 104 C 321/10 -). Daran habe es hier gefehlt.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
- Vorinstanz:
- Amtsgericht Hamburg-AltonaUrteil[Aktenzeichen: 314a C 163/13]
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Landgericht Hamburg
- Entscheidungsart:Hinweisbeschluss
- Datum:03.04.2014
- Aktenzeichen:311 S 123/13