Das Amtsgericht München hat entschieden, dass das Recht des Vermieters auf Räumung einer Wohnung verwirkt ist, wenn er über 13 Jahre hinweg die Zwangsräumung nicht veranlasst.
Im zugrunde liegenden Streitfall vermietete die beklagte Gemeinde im Landkreis München an das klagende Ehepaar seit Anfang 2000 eine gemeindliche Wohnung. Die beiden mittlerweile volljährigen Kinder des Ehepaares wohnten seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. ihrer Geburt ununterbrochen in der Wohnung. Wegen Mietrückständen in Höhe von 3.671 Euro erwirkte die Gemeinde gegen die Familie am 13. Mai 2003 ein Räumungsurteil. Von der Zwangsvollstreckung des Räumungstitels sah die Gemeinde zunächst aufgrund der Fürsprache der Eltern- und Jugendberatungsstelle des Landratsamtes ab. Diese hatte sich bei der Gemeinde dafür einsetzgesetzt, dass der Familie die Wohnung erhalten bleibt, um eine Entwurzelung der Kinder zu vermeiden. Hintergrund war, dass sich die seinerzeit noch minderjährige Tochter des Ehepaars in sozialpädagogischer Betreuung befand und auch der Sohn, der damals die örtliche Grundschule besuchte, nach Ansicht der Eltern- und Jugendberatungsstelle durch einen Umzug eine Erschütterung erfahren hätte, die gerade erreichte Entwicklung zur Ermöglichung eines regulären Schulalltags zunichte gemacht hätte.
Stadt beauftragt Gerichtsvollzieher mit Räumung der Wohnung
Auch nach dem Räumungsurteil zahlte das Ehepaar die Mieten nur unregelmäßig und nicht vollständig, so dass erhebliche Mietrückstände aufliefen. Mit Schreiben vom März 2016 wurden "nach Durchsicht der Mieterkonten" - so wörtlich in dem Schreiben - die Zahlungsrückstände bei dem Ehepaar angemahnt, unter anderem die "Soll-Miete" für Januar, Februar und März 2016. Ende 2016 beauftragte die Gemeinde einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung.
Das Ehepaar erhob daraufhin Vollstreckungsabwehrklage gegen die Gemeinde.
Mieter durften von Absehen von Räumungsvollstreckung ausgehen
Das Amtsgericht München gab der Familie Recht. Das Recht der Gemeinde auf Räumung der Wohnung aus dem Urteil von 2003 sei verwirkt. Da in dem Schreiben von "Mieterkonten" und "Soll-Miete" und nicht ausstehender Nutzungsentschädigung die Rede war, haben sich die Mieter als juristische Laien darauf verlassen dürfen, dass die Stadt endgültig von einer Vollstreckung aus dem Räumungstitel Abstand genommen habe. Hinzu komme noch, dass ein solches Abstandnehmen (wenn auch damals von der Beklagten nicht auf Dauer beabsichtigt) auch bereits im Jahr 2003 geschehen war, als die Stadt auf Betreiben der Eltern- und Jugendberatungsstelle hin nach eigenem Bekunden zunächst von einer Vollstreckung Abstand genommen hatte. Für die Kläger sei nicht ersichtlich gewesen, dass die Stadt ab einem bestimmten Zeitpunkt nun doch vollstrecken wollte, vielmehr sei das Schreiben aufgrund seiner Formulierung geeignet gewesen, das Vertrauen der Kläger darin zu bestätigen, dass die Stadt auch jetzt nicht vollstrecken werde, so das Gericht. Die Gründe, warum die Stadt damals auf eine Vollstreckung verzichtet habe, bestünden schon seit langer Zeit nicht mehr, ohne dass aus dem Verhalten der Stadt jemals ein Umschwung dahingehend ersichtlich geworden wäre, dass deshalb nunmehr doch vollstreckt werden sollte.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
- BGH: Berücksichtigung einer Gesundheitsgefahr des Vermieters bei Entscheidung über Aussetzung einer Zwangsräumung eines selbstmordgefährdeten Mieters ( BundesgerichtshofBeschluss[Aktenzeichen: I ZB 109/15] )
- Bei Zwangsräumung kann das Vermieterpfandrecht die Kosten für den Abtransport des Mieterinventars ersparen ( BundesgerichtshofBeschluss[Aktenzeichen: I ZB 135/05] )
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Amtsgericht München
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:02.03.2017
- Aktenzeichen:424 C 26626/16