Rechnet ein Vermieter zusammen mit einem mit ihm wirtschaftlich verbundenen Bauunternehmen Modernisierungsarbeiten bewusst überhöht ab, um die Kosten auf den Mieter umzulegen und somit Gewinn zu erzielen, so liegt ein vorsätzlicher und kollusiver Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor. Die Modernisierungsmieterhöhung ist in diesem Fall wegen Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB komplett unwirksam. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.
In dem zugrunde liegenden Fall wurden an einer Mietwohnung in Berlin diverse Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Nachträglich stellte sich heraus, dass ein Teil der Arbeiten vom Bauunternehmen bewusst zu hoch abgerechnet wurden. Das Bauunternehmen war dabei mit der Vermieterin wirtschaftlich verbunden. Der Geschäftsführer der Vermietungsgesellschaft war zugleich Geschäftsführer des Bauunternehmens. Die teilweise überhöhten Kosten wollte der Vermieter mittels einer Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umlegen. Da sich der Mieter weigerte die Mieterhöhung zu akzeptieren, erhob die Vermieterin Klage. Nachdem das Amtsgericht Berlin-Mitte über den Fall entschied, musste das Landgericht Berlin als Berufungsinstanz eine Entscheidung treffen.
Kein Anspruch auf erhöhte Miete
Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten des Mieters. Der Vermieterin stehe kein Anspruch auf die erhöhte Miete zu. Die Mieterhöhungserklärung aufgrund der Modernisierungsarbeiten sei wegen Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB unwirksam. Die Vermieterin habe die Absicht gehabt, den Mieter mit überhöhten Kosten zu übervorteilen. Die von der Vermieterin zugrunde gelegte Berechnung der Gesamtkosten der Arbeiten habe darauf abgezielt, dem Mieter Kosten aufzuerlegen, die in einem deutlichen Missverhältnis zur Leistung stehen. Dieser vorsätzliche Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot habe der eigenen Gewinnmaximierung gedient.
Keine Teilunwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung
Zwar sei eine Mieterhöhungserklärung bei einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht insgesamt unwirksam, so das Landgericht. Eine Teilunwirksamkeit sei jedoch im vorliegenden Fall unangemessen, da ein vorsätzlicher und kollusiver Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorlag. Nur eine vollständige Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung stelle einen wirksamen Schutz des Mieters vor auf diese Art und Weise vorsätzlich überhöht abgerechneten Modernisierungskosten dar.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
- Vorinstanz:
- Amtsgericht Berlin-MitteEntscheidung[Aktenzeichen: 117 C 102/16]
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Landgericht Berlin
- Entscheidungsart:Beschluss
- Datum:06.08.2019
- Aktenzeichen:67 S 342/18