Bei einer weit verfrüht ausgesprochenen Modernisierungsankündigung steht dem Vermieter gegenüber dem Mieter kein Anspruch auf Duldung der Baumaßnahmen zu. Eine solche Ankündigung ist nämlich rechtsmissbräuchlich. Von einer weit verfrühten Ankündigung kann ausgegangen werden, wenn sie 16 Monate vor Beginn der geplanten Baumaßnamen erfolgt. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.
In dem zugrunde liegenden Fall hatte eine Vermieterin gegenüber einen ihrer Wohnungsmieter im Jahr 2019 Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen erhoben. Die Maßnahmen sollten ab Februar 2020 an dem großen Mietwohnungskomplex in Berlin durchgeführt werden. Die Maßnahmen hatte die Vermieterin im September 2018 sämtlichen Mietern gegenüber angekündigt. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat die Duldungsklage abgewiesen. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.
Kein Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen
Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Der Vermieterin stehe kein Duldungsanspruch zu. Ein auf eine weit vor dem beabsichtigten Beginn der Modernisierungsmaßnahmen ausgesprochene Modernisierungsankündigung gestützter Duldungsanspruch sei wegen Rechtsmissbräuchlichkeit nicht durchsetzbar.
Weit verfrühte Modernisierungsankündigung untergräbt Mieterschutz
Durch eine weit verfrühte Ankündigung untergrabe der Vermieter nicht nur das an den Zugang der Ankündigung geknüpfte und zeitlich befristete Sonderkündigungsrecht des Mieters aus § 555e Abs. 1 BGB, so das Landgericht, sondern beschränke gleichzeitig zu dessen Nachteil die Möglichkeiten zur erfolgreichen Geltendmachung von Härtegründen nach § 555d Abs. 2 BGB. Zudem werde der Gesetzeszweck des § 555c Abs. 1 Nr. 2 und 3 BGB unterlaufen, dem Mieter durch die Angabe des voraussichtlichen Beginns und der Dauer der Maßnahmen sowie der zu erwartenden Mieterhöhung eine hinreichend verlässliche Planungs- und Entscheidungsgrundlage für den weiteren Verlauf des Mietverhältnisses zu verschaffen. Die tatsächliche Umsetzung des angekündigten Vorhabens und die Einhaltung des mitgeteilten Kostenrahmens sei wegen des langen zeitlichen Vorlaufs nicht ausreichend gewiss.
Keine schutzwürdigen Rechtsvorteile für Vermieter
Nach Ansicht des Landgerichts erlangte der Vermieter durch eine weit verfrühte Modernisierungsankündigung keine schutzwürdigen Rechtsvorteile. Daher sei der Vortrag der Vermieterin unbeachtlich, nur eine zeitlich weit vorgelagerte Ankündigung der beabsichtigten Maßnahmen gewährleiste bei einem Großvorhaben einen sozialverträglichen Ablauf der Modernisierung mit hinreichender Planungssicherheit für den Vermieter und umfassender Information und Beratung für den Mieter. Die Ankündigungs- und Informationspflichten dienen vornehmlich dem Mieterschutz und nicht dem Interesse des Vermieters.
Kein Recht zur einheitlichen Ankündigung des Großprojekts
Nach Auffassung des Landgerichts müsse ein Großprojekt auch nicht einheitlich und vor dem Beginn des ersten Bauabschnitts für den gesamten Komplex angekündigt werden. Für die Ankündigungspflicht des Vermieters seien auch bei einem Großvorhaben nicht die anderen Grundstücke betreffende Maßnahmen und Bauabschnitte maßgeblich, sondern allein die unmittelbare Einwirkung auf die Mietsache selbst durch das Ergreifen konkreter objektbezogener Maßnahmen, die sich auf die Wohnung, das Haus oder das Hausgrundstück beziehen.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
- Vorinstanz:
- Amtsgericht Berlin-MitteUrteil[Aktenzeichen: 20 C 162/19]
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Landgericht Berlin
- Entscheidungsart:Beschluss
- Datum:01.09.2020
- Aktenzeichen:67 S 108/20