Ein Recht zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB wegen einer Flächenabweichung von mehr als 10 % besteht nur dann, wenn die im Mietvertrag angegebene Fläche der Festlegung der Sollbeschaffenheit dient. Handelt es sich dagegen lediglich um eine das Mietobjekt beschreibende Flächenangabe, liegt kein Mietmangel vor. Dies hat das Oberlandesgericht Dresden entschieden.
Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Oktober 2017 wurde über ein Ladengeschäft in einer Stadt in Sachsen ein Mietvertrag geschlossen. Der Mietvertrag enthielt keine Angabe der Größe des Geschäfts. Auf Wunsch der Krankenkassen und des Finanzamts begehrte die Mieterin nachfolgend die Aufnahme der Mietfläche in den Vertrag. Der Vermieter kam dem Verlangen nach, so dass im November 2017 ein weiterer Mietvertrag geschlossen wurde, der nunmehr die Größe des Ladengeschäfts enthielt. So sollte eine Nutzfläche von insgesamt 480 qm vorliegen. Tatsächlich war das Mietobjekt aber nur etwa 303 qm groß. Aufgrund der Flächenabweichung entbrannte zwischen den Mietvertragsparteien ein Streit über das Bestehen eines Rechts zur Mietminderung. Dieser Streit wurde durch das Landgericht Chemnitz dadurch entschieden, dass kein Minderungsrecht bestehe. Gegen diese Entscheidung legte die Mieterin aber Berufung ein.
Kein Recht zur Mietminderung wegen Flächenabweichung
Das Oberlandesgericht Dresden bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Ein Recht zur Mietminderung bestehe nicht. Zwar liege nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche zu Lasten des Mieters, für welche bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % eine Vermutung spreche, ein Mietmangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vor. Dies gelte aber nur dann, wenn die Angabe der Mietfläche im Vertrag der vertraglichen Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekt dient und nicht lediglich dessen Beschreibung. Letzteres war hier aber der Fall.
Keine Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts
Nach Auffassung des Oberlandesgerichts sei die Aufnahme der Flächenangabe nicht zur Festlegung der Fläche des Mietobjekts erfolgt. Vielmehr sei die Flächenangabe nur auf Wunsch der Mieterin in den Mietvertrag aufgenommen worden, weil Dritte wünschten, dass das Mietobjekt nachträglich hinsichtlich seiner Größe konkretisiert werde. Es habe sich deshalb um eine das Objekt beschreibende Flächenangabe gehandelt, nicht aber um eine vertragliche Vereinbarung zur Mietgröße, welche für die Parteien beim eigentlichen Vertragsschluss unerheblich gewesen sei. Es habe somit kein vertragliches Versprechen des Vermieters vorgelegen, dass die angegebene Fläche tatsächlich erreicht werden würde (Sollbeschaffenheit).
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
- BundesgerichtshofUrteil[Aktenzeichen: XII ZR 97/09]
- BGH: Keine Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei fehlender Verbindlichkeit ( BundesgerichtshofUrteil[Aktenzeichen: VIII ZR 306/09] )
- Vorinstanz:
- Landgericht ChemnitzUrteil[Aktenzeichen: 4 O 690/19]
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Oberlandesgericht Dresden
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:21.10.2020
- Aktenzeichen:5 U 1257/20