Die Beseitigung von erheblichen Schäden kann als Neubau im Sinne von § 556f BGB gelten. Dies kann etwa der Fall sein, wenn ein Mietshaus mit echtem Hausschwamm massiv befallen ist und ein behördliches Nutzungsverbot drohte. In diesem Fall gilt die Mietpreisbremse nicht. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg entschieden.
Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2016 musste an einem Mietshaus in Berlin umfassende Sanierungsarbeiten vorgenommen werden, da ein massiver Befall mit echtem Hausschwamm vorlag. Vom Hausschwamm betroffen war die Dachkonstruktion, die Decke des 4 . OG, der Boden der Wohnung im 4. OG und das Mauerwerk der darunter liegen Wohnung. Eine Nutzung der Wohnung im 3. OG war gefahrlos nicht mehr möglich. Die Sanierungsarbeiten wurden vor einer behördlichen Sperrung der Wohnung durchgeführt. Im Jahr 2020 stritten sich die Parteien des Mietvertrags über die Wohnung im 3. OG über die Einhaltung der Mietpreisbremse. Die Vermieterin meinte, diese greife nicht, da durch die umfassenden Arbeiten zur Entfernung des Hausschwamms ein Neubau im Sinne von § 556f BGB vorliege. Schließlich musste das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg eine Entscheidung fällen.
Keine Anwendung der Mietpreisbremse
Das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg entschied zu Gunsten der Vermieterin. Die Vorschriften zur Mietpreisbremse seien nach § 556f BGB nicht anzuwenden. Aufgrund der Sanierungsarbeiten sei von einem Neubau auszugehen. Für die Frage, ob ein neuer Wohnraum vorliegt, könne auf § 16 WoFG zurückgegriffen werden. Nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG werde Wohnraum auch durch die Beseitigung von Schäden am Gebäude geschaffen, wenn unter wesentlichem Bauaufwand ein Gebäude auf Dauer wieder zur Wohnzwecken nutzbar gemacht werde. Wohnraum sei nach § 16 Abs. 2 WoFG nicht auf Dauer nutzbar, wenn ein zu seiner Nutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn sich der Raum oder der Gebäudeteil in einem Zustand befindet, der aus bauordnungsrechtlichen Gründen eine Bewohnung nicht gestattet. So lag der Fall hier.
Verbot der Wohnnutzung muss noch nicht eingetreten sein
Nach Auffassung des Amtsgerichts komme es entgegen des Wortlauts von § 16 Abs. 2 WoFG nicht darauf an, ob die Wohnnutzung bereits verboten ist. Es genüge, dass eine hinreichende Gefahr dazu bestehe. Wäre ein Abwarten erforderlich, würde der Vermieter, der rechtzeitig Maßnahmen ergreift, gegenüber demjenigen, der abwartet, unangemessen benachteiligt.
Vorliegen eins erheblichen Bauaufwands
Von einem erheblichen Bauaufwand könne nach Ansicht des Amtsgerichts ausgegangen werden, wenn ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwand als Kosten in die Wohnung investiert werden.
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Amtsgericht Berlin-Kreuzberg
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:09.11.2022
- Aktenzeichen:7 C 128/21