Ein Immobilienmakler ist grundsätzlich nicht verpflichtet, im Rahmen eines Immobilienverkaufs steuerrechtliche Fragen zu prüfen und seinen Kunden aufzuklären. Hat ein Immobilienverkäufer daher eine Steuernachzahlung zu leisten, weil er innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist aus § 23 Abs. 1 Nr. 1 des Einkommenssteuergesetzes (EStG) seine Immobilie verkauft hat, so haftet dafür nicht der Immobilienmakler. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.
In dem zugrunde liegenden Fall verkaufte die Eigentümerin eines Wohnanwesens im Jahr 2013 unter Zuhilfenahme einer Immobilienmaklerin das Grundstück zum Preis von 295.000 Euro. Da die Grundstückseigentümerin das Wohnanwesen im Jahr 2004 erworben hatte und somit innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist aus § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, unterlag der Kaufpreis gemäß § 22 Nr. 2 EStG der Einkommenssteuer. Die Grundstückseigentümerin hatte daher aufgrund des Immobilienverkaufs eine Nachzahlung in Höhe von fast 48.000 Euro zu leisten. Dies lastete sie der Immobilienmaklerin an. Nach Meinung der Grundstückseigentümerin hätte die Maklerin sie darüber aufklären müssen, dass ein innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Anwesens bei seinem Verkauf erzielter Gewinn einkommenssteuerpflichtig ist. Sie erhob daher Klage auf Zahlung von Schadensersatz.
Landgericht und Oberlandesgericht weisen Klage ab
Sowohl das Landgericht Krefeld als auch das Oberlandesgericht Düsseldorf wiesen die Schadensersatzklage ab. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts habe die Beklagte die Klägerin nicht darüber aufklären müssen, dass ein Veräußerungsgewinn innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist zu versteuern ist. Gegen diese Entscheidung legte die Klägerin Revision ein.
Bundesgerichtshof verneint ebenfalls Schadensersatzanspruch
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision der Klägerin zurück. Ihr stehe kein Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu. Denn der Beklagten sei keine Pflichtverletzung anzulasten.
Keine Pflicht zur steuerrechtlichen Beratung
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs treffe einem Makler beim Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung grundsätzlich keine Pflicht, steuerrechtliche Fragen zu prüfen und seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten Umstände aufzuklären.
Steuerrechtliche Beratung nur in Ausnahmefällen
Eine Pflicht zur steuerrechtlichen Beratung bestehe aber dann, so der Bundesgerichtshof, wenn der Makler sich hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann auftrete, wenn er sich beispielsweise in seiner Werbung einer langjährigen Tätigkeit und Erfahrung rühme, wenn der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtliche Belehrung bedürfe oder wenn der Makler den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasse oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleite. So lag der Fall hier aber nicht.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
- Vorinstanz:
- Landgericht KrefeldUrteil[Aktenzeichen: 5 O 387/15]
- Oberlandesgericht DüsseldorfUrteil[Aktenzeichen: I-7 U 118/16]
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Bundesgerichtshof
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:12.07.2018
- Aktenzeichen:I ZR 152/17