Werden über die Nutzung von Wohnraum und Gewerberäumen zwar zwei Verträge geschlossen, diese aber miteinander rechtlich verbunden, so liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor. Eine separate Kündigung eines der Mietverhältnisse ist dann nicht möglich. Dies hat das Oberlandesgericht Brandenburg entschieden.
In dem zugrunde liegenden Fall hatte ein Rechtsanwalt in einer Remise in Potsdam Räume zur Nutzung als Wohnung und als Rechtsanwaltskanzlei angemietet. Zwar hatten die Mietvertragsparteien zwei getrennte Mietverträge über die Nutzungen abgeschlossen, jedoch enthielten beide Verträge eine Klausel, wonach der Mietvertrag an den Gewerbemietvertrag bzw. Wohnungsmietvertrag gebunden war. Im Juli 2017 kündigte der Vermieter das Gewerbemietverhältnis. Anschließend entbrannte zwischen den Mietvertragsparteien ein Streit darüber, ob dies isoliert möglich sei. Der Vermieter klagte schließlich auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume.
Landgericht wies Räumungsklage ab
Das Landgericht Potsdam wies die Klage ab. Zwar liege kein einheitliches Mietverhältnis vor. Da die Verträge aber dergestalt miteinander verbunden seien, dass der eine nicht ohne den anderen beendet werden könne, sei die Kündigung allein des Gewerbemietvertrags unwirksam. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung des Vermieters.
Oberlandesgericht verneint ebenfalls Wirksamkeit der Kündigung
Das Oberlandesgericht Brandenburg bestätigte im Ergebnis die Entscheidung des Landgerichts. Der Räumungsanspruch des Vermieters bestehe nicht, da die Kündigung des Gewerbemietverhältnisses unwirksam sei.
Vorliegen eines einheitlichen Mietverhältnisses
Nach Auffassung des Oberlandesgerichts liege ein einheitliches Mietverhältnis über die Nutzung der Remise als Gewerbe und als Wohnraum vor. Zwar spreche die Erstellung zweier getrennter Vertragsurkunden für die rechtliche Selbständigkeit der Verträge. Jedoch haben die Parteien die Verträge durch die beiden Klauseln aneinander gebunden und somit voneinander abhängig gemacht. Die Wirksamkeit des einen sollte von der Wirksamkeit des anderen abhängig sein. Beide sollten also nur gemeinsam Bestand haben und deshalb auch nur einheitlich beendet werden können.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
- Vorinstanz:
- Amtsgericht PotsdamUrteil[Aktenzeichen: 4 O 241/18]
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Oberlandesgericht Brandenburg
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:18.02.2020
- Aktenzeichen:3 U 65/19