Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann pro Abrechnung nur einmal erfolgen. Ausnahmsweise kommt eine nachträgliche Anpassung gestützt auf § 313 BGB in Betracht, wenn sich die Umstände verändern und diese zum Zeitpunkt der vorherigen Anpassung noch unbekannt waren. Dies hat das Amtsgericht Köln entschieden.
Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Rahmen eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in Köln rechnete die Vermieterin im April 2022 über die Heiz- und Betriebskosten ab. Zugleich erhöhte sie die Vorauszahlungen, die ab Juni 2022 gezahlt werden sollten. Im November 2022 erhöhte die Vermieterin nochmals die Heizkostenvorauszahlungen und begründete dies mit den gestiegenen Energiepreisen infolge des Ukrainekrieges. Die Mieterin war mit der erneuten Erhöhung nicht einverstanden, so dass der Fall vor Gericht kam.
Unwirksamkeit der erneuten Erhöhung der Vorauszahlungen
Das Amtsgericht Köln entschied zu Gunsten der Mieterin. Die erneute Erhöhung der Vorauszahlungen sei unwirksam. Sie könne nicht auf § 560 Abs. 4 BGB gestützt werden, weil eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen aufgrund der jeweiligen Abrechnung nur einmal erfolgen könne. Dieses Recht habe die Vermieterin mit der Anpassung im April 2022 verbraucht.
Keine ausnahmsweise Anpassung der Vorauszahlungen
Soweit eine ausnahmsweise Anpassung gestützt auf § 313 BGB in Betracht gezogen wird, scheitere dies nach Ansicht des Amtsgerichts daran, dass die Vermieterin die erste Anpassung zu einem Zeitpunkt vorgenommen hat, zu dem infolge des Ukrainekrieges die Energiepreise schon ganz erheblich gestiegen waren und im Übrigen etwa gleich hoch waren wie bei der späteren Anpassung. Schließlich habe die Vermieterin nichts dazu vorgetragen, warum ihr ein Festhalten an den bisherigen Vorauszahlungen unzumutbar wäre.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Amtsgericht Köln
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:11.12.2023
- Aktenzeichen:203 C 73/23