Wird in der Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft erlaubt, dass die Räume im Erdgeschoss als "Laden" genutzt werden können, darf darin kein Eiscafé betrieben werden. Dies hat das Landgericht Frankfurt am Main in seiner Entscheidung bekanntgegeben.
In dem zugrundeliegenden Fall hatten zwei Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Räumlichkeiten im Erdgeschoss an den Betreiber einer Eisdiele vermietet. In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft war festgelegt, dass diese Räume und Flächen als "Laden" genutzt werden dürfen.
Klage gegen Eisdielenbetrieb erfolgreich
Das Amtsgericht Dieburg hatte der Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Betrieb der Eisdiele stattgegeben. Dieses Urteil hat das für Berufungen gegen Wohnungseigentumssachen in Hessen zentral zuständige Landgericht Frankfurt am Main nun bestätigt. Danach kann die Eigentümergemeinschaft sowohl von den Miteigentümern der Räume, als auch von deren Mieter verlangen, dass der Betrieb des Eiscafés unterlassen wird.
Hohe Geräuschbelastung zu erwarten
Das Landgericht befand, dass von einem Eiscafé für die Eigentümer andere Beeinträchtigungen ausgehen als von einem Laden. "Der Verkauf von Speisen und die (...) Möglichkeit, diese an Ort und Stelle zu verzehren, kann nicht mehr unter den Begriff des Ladens subsumiert werden. (...) Den Kunden werden Sitzmöglichkeiten eröffnet, die zum zumindest kurzweiligen Verweilen einladen. Dadurch sei eine höhere Geräuschbelastung zu erwarten. Denn anders als bei reinen Verkaufsstellen stünde der Kontakt unter den Kunden bei einem gastronomischen Betrieb im Vordergrund.
Unterlassungsanspruch der Eigentümergemeinschaft gegen Gastronom
Die Wohnungseigentümergemeinschaft könne nicht nur von den Eigentümern der Erdgeschossräume verlangen, dass sie auf die Einstellung des Gaststättenbetriebs durch ihren Mieter hinwirken. Auch unmittelbar gegen den Betreiber des Eiscafés stünde der Eigentümergemeinschaft ein Unterlassungsanspruch zu. Ihm gegenüber könnten sich die Wohnungseigentümer nämlich auf ihr Eigentumsrecht berufen. Dieses werde durch den Betrieb des Eiscafés beeinträchtigt. § 1004 des Bürgerlichen Gesetzbuches gewähre der Wohnungseigentümergemeinschaft einen eigenen Unterlassungsanspruch gegen den Gastronom.
§ 1004 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch
Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
§ 8 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz: Teilung durch den Eigentümer
Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Landgericht Frankfurt am Main
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:27.09.2018
- Aktenzeichen:2-13 S 138/17