Durch den Verkauf seines Miteigentumsanteils verliert ein Miteigentümer nicht seine Vermieterstellung. Die "Kauf bricht nicht Miete"-Regelung des § 566 BGB kommt weder ausdrücklich noch analog zur Anwendung. Dies hat das Kammergericht Berlin entschieden.
In dem zugrunde liegenden Fall hatte ein Ehepaar als Eigentümer eines Grundstücks Stellplätze an jemanden vermietet. Im Jahr 2014 übertrug die Ehefrau ihren Miteigentumsanteil an ihren Ehemann. Da der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug geriet, kündigte der Ehemann dem Mieter im August 2017 fristlos. Der Mieter hielt die Kündigung für unwirksam. Seiner Meinung nach hätte die vormalige Miteigentümerin die Kündigung mit unterzeichnen müssen, da sie Mitvermieterin geblieben sei. Er weigerte sich daher die Stellplätze zu räumen. Der Eigentümer erhob daraufhin Klage. Das Landgericht Berlin gab der Klage auf Räumung und Herausgabe der Stellplätze statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.
Kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Stellplätze
Das Kammergericht Berlin entschied zu Gunsten des Mieters und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Stellplätze bestehe nicht, da die Kündigung unwirksam sei. Der Kläger habe diese nicht allein aussprechen dürfen, da seine Ehefrau weiterhin Mitvermieterin der Stellplätze sei. Die Übertragung ihres Miteigentumsanteils an den Kläger habe daran nichts geändert.
Keine Anwendung des "Kauf bricht nicht Miete"-Regelung des § 566 BGB
Die "Kauf bricht nicht Miete"-Regelung des § 566 BGB komme nicht zur Anwendung, so das Kammergericht, weil die Übertragung des Miteigentumsanteils keine Veräußerung "an einen Dritten" gewesen sei. Denn der Kläger sei bereits Mitvermieter gewesen. Auch eine analoge Anwendung scheide aus. Zwar möge eine planwidrige Regelungslücke vorliegen. Jedoch sei die vorliegende Konstellation nicht mit dem gesetzlich geregelten Fall vergleichbar. § 566 BGB solle dem Mieter sein vertragliches Recht zum Besitz gegenüber einem Erwerber sichern. Dessen bedürfe es aber nicht, wenn der Erwerber eines Miteigentumsanteils schon zuvor aus dem Mietvertrag verpflichtet gewesen sei. Außerdem widerspreche die Schutzrichtung des § 566 BGB eine analoge Anwendung. Denn der Mieter würde durch eine Überleitung des Vertrags auf den alleinig verbliebenen Eigentümer schlechter gestellt werden, weil er den bzw. die bisherigen Miteigentümer als Schuldner verliere.
- Vorinstanz:
- Landgericht BerlinUrteil[Aktenzeichen: 32 O 499/17]
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Kammergericht Berlin
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:08.10.2018
- Aktenzeichen:8 U 111/18