Das Oberlandesgericht Stuttgart hat entschieden, dass unzutreffende Angaben zur Wohnungsgröße beim Kauf einer Eigentumswohnung dem Rücksichtnahmegebot widersprechen und daher beim Verkäufer Schadensersatzpflichten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auslösen können.
Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Eigentumswohnung in Stuttgart-Bad Cannstatt wurde vom beklagten Sohn des Eigentümers auf einem Onlineportal zunächst mit 98 m² angegeben. Noch vor dem Kaufvertragsabschluss korrigierte der Beklagte und Berufungskläger die Wohnungsgröße auf "ca. 89 m²". Die tatsächlich nur 78,2 m² große Wohnung wurde zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro im Mai 2015 an die Kläger verkauft. Die Kaufvertragsparteien stritten daraufhin über die Bedeutung der falschen Größenangabe für die Kaufentscheidung und eine mögliche Schadensersatzpflicht des Sohnes des Verkäufers.
Angaben über Wohnungsgröße ins Blaue hinein stellt schuldhaftes Handeln und Beeinflussung des Kaufverhaltens dar
Das Oberlandesgericht Stuttgart entschied, dass die unzutreffende Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot widerspreche und daher Schadensersatzpflichten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auslösen könne. Wer ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße ins Blaue hinein mache und seine Ungewissheit darüber nicht offenbare, handele schuldhaft und beeinflusse dadurch das Kaufverhalten. Dabei habe der Beklagte hier auch das besondere persönliche Vertrauen der Kläger in Anspruch genommen, da er sich bis zum Notartermin als Verkäufer und Eigentümer der Wohnung gerierte, obwohl diese seinem Vater gehörte. Der Beklagte sei gegenüber den Klägern in einer Art und Weise aufgetreten, so dass diese ihn bis zum Notartermin für den Verkäufer und Eigentümer halten mussten. Die Kläger haben davon ausgehen dürfen, dass der Beklagte, der die Wohnung selbst saniert hatte, fundierte Angaben zu deren Größe tätigen konnte.
Käufer kann Vertrauensschaden verlangen
Die Kläger könnten daher den sogenannten Vertrauensschaden verlangen d.h. den Betrag, um den sie die Wohnung zu teuer erworben haben. Bei der Herabsetzung des Kaufpreises sei nach den Darlegungen des Oberlandesgerichts die Zirkaangabe ("ca.89 m²") des Berufungsklägers zu berücksichtigen. Nur beim Überschreiten eines bestimmten, von der Zirkaangabe abgedeckten Rahmens komme ein Ersatzanspruch der Käufer in Betracht. Zu der Frage, wie hoch eine aufgrund der Zirkaangabe erlaubte Abweichung von der tatsächlichen Größe sein dürfe, könne die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wohnraummiete allerdings nicht herangezogen werden. Vielmehr sei beim hier vorliegenden Sachverhalt eine bis zu 5 %ige Abweichung von der Größenangabe des Verkäufers noch zulässig. Da die tatsächliche Abweichung hier jedoch bei rund 12 % läge, sei jedenfalls ein Schadensersatz für die von 89 m² abzüglich 5 % = 84,55 m² abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von noch 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, zu leisten.
Die Berufung des Sohnes des Wohnungsverkäufers blieb daher überwiegend erfolglos.
Relevante Normen:Bürgerliches Gesetzbuch§ 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
§ 241 Pflichten aus dem Schuldverhältnis
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
§ 311 Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse
(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
1. die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
- Oberlandesgericht KarlsruheUrteil[Aktenzeichen: 8 U 106/10]
- Wohnflächendifferenz: Für mögliche Mietminderung muss Mietvertrag Angaben über Wohnungsgröße enthalten ( Amtsgericht MünchenUrteil[Aktenzeichen: 424 C 10773/13] )
- Vorinstanz:
- Landgericht StuttgartUrteil[Aktenzeichen: 3 O 140/17]
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Oberlandesgericht Stuttgart
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:20.12.2018
- Aktenzeichen:14 U 44/18