Stimmt ein Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, so kommt selbst dann eine Vereinbarung über die Mieterhöhung zustande, wenn das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist. Basiert das Mieterhöhungsverlangen auf eine falsche Wohnungsgröße, so bleibt die vereinbarte Mieterhöhung weiter bestehen, wenn diese auch unter Beachtung der tatsächlichen Wohnfläche verlangt werden kann. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.
Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Mieter einer Wohnung in Dresden erhielt in den Jahren von 2007 bis 2013 vier Mieterhöhungsbegehren von seinen Vermietern. Der Mieter stimmte jedem Erhöhungsverlangen zu und zahlte die erhöhte Miete. Im Jahr 2013 kam heraus, dass die Vermieter eine zu große Wohnfläche den Erhöhungsverlangen zugrunde gelegt hatten. Sowohl den Vermietern als auch dem Mieter war dieser Fehler vorher nicht bekannt. Der Mieter verlangte nunmehr die Rückzahlung der zu viel geleisteten Miete ab dem Jahr 2007 in Höhe von über 6.000 EUR. Da die Vermieter sich dem verweigerten, erhob der Mieter Klage.
Amtsgericht wies Klage ab, Landgericht gab ihr statt
Während das Amtsgericht Dresden die Klage abwies, gab ihr das Landgericht Dresden im Wesentlichen statt. Seiner Auffassung nach seien die Mieterhöhungsbegehren aufgrund der falschen Wohnungsgröße unwirksam. Der Mieter könne eine Vertragsanpassung dahingehend verlangen, dass er eine Miete anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße zu zahlen hat. Gegen diese Entscheidung legten die Vermieter Revision ein.
Bundesgerichtshof verneint Rückzahlungsanspruch zu viel geleisteter Miete
Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Vermieter und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Dem Mieter stehe gemäß § 812 Abs. 1 BGB kein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu. Der Rechtsgrund der Mietzahlungen sei in der wirksamen Vereinbarung der Parteien über die Erhöhung der Miete zu sehen. Zudem könne der Mieter keine Vertragsanpassung verlangen, da ihm ein unverändertes Festhalten an den Mieterhöhungsvereinbarungen zumutbar sei.
Vereinbarung über Mieterhöhung aufgrund Zustimmung des Mieters
Durch die Zustimmung des Mieters zu den jeweiligen Mieterhöhungsbegehren sei jeweils eine wirksame Vereinbarung über eine entsprechende Mieterhöhung zustande gekommen. Dies gelte unabhängig davon, ob die Mieterhöhungsverlangen den formellen und materiellen Voraussetzungen entsprachen.
Kein Anspruch auf Vertragsanpassung
Der Mieter könne auch keine Vertragsanpassung nach § 313 BGB verlangen. Zwar komme ein solcher grundsätzlich in Betracht, bei einem Irrtum beider Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße. Dies gelte aber dann nicht, wenn die vereinbarte erhöhte Miete auch unter Berücksichtigung der wahren Wohnfläche noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. So lag der Fall hier. Die Zugrundelegung einer zu großen Wohnfläche habe den Mieter wirtschaftlich nicht benachteiligt. Denn die Vermieter haben auch bei Beachtung der wahren Wohnfläche ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gehabt.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
- Vorinstanz:
- Amtsgericht DresdenUrteil[Aktenzeichen: 142 C 267/15]
- Landgericht DresdenUrteil[Aktenzeichen: 4 S 583/15]
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Bundesgerichtshof
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:11.12.2019
- Aktenzeichen:VIII ZR 234/18